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Zwangsversteigerungen bieten Ihnen die Möglichkeit, Immobilien wesentlich preiswerter zu erwerben, als es auf dem freien Immobilienmarkt möglich wäre. Um hier erfolgreich zu sein, sollten Sie sich Gedanken über Ihre Strategie bei einer Zwangsversteigerung machen. Ausschlaggebend dafür, ob Sie bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich mitbieten können, sind genaue Detailkenntnisse zur Immobilie selbst sowie das Hintergrundwissen über Zwangsversteigerungen im Allgemeinen. Ebenfalls sinnvoll ist es, wenn Sie sich einen Überblick über die gesetzlichen Vorschriften einer Zwangsversteigerung verschaffen, die in Deutschland im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) festgelegt sind. So finden und prüfen Sie das Objekt Ihrer Wahl. Informationen über Immobilien, die zur Zwangsversteigerung anstehen, finden Sie unter anderem in

• Aushängen beim Amtsgericht,
• im Immobilienteil Ihrer Tageszeitung,
• in Versteigerungskalendern oder
• im Internet.

Tatsächlich verbindlich sind allerdings nur die öffentlichen Aushänge bei den Amtsgerichten.

Ein wichtiger Tipp: Haben Sie in der Zeitung, im Versteigerungskalender oder im Internet eine passende Immobilie entdeckt, sollten Sie sich durch einen Blick in die öffentlichen Aushänge beim Amtsgericht von der Richtigkeit der entsprechenden Angaben überzeugen.

Mit der richtigen Strategie zur Zwangsversteigerung

Zunächst sollten Sie sich vergewissern, dass der Termin tatsächlich stattfindet. Verschiebungen oder Absagen sind hier an der Tagesordnung. Denken Sie daran, dass Sie im Termin zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung (bar oder als beglaubigter Bankscheck) als Mindestgebot bezahlen müssen. Wenn Ihre Strategie bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich ist, wird die Sicherheitsleistung bei Zuschlag erstattet.

Unterschiede bei den Geboten

Das Mindestgebot soll unter anderem die Verfahrenskosten decken. Während der Versteigerung werden dann Barangebote abgegeben, die dem Mindestgebot hinzugerechnet werden müssen. Aus diesen beiden Summen ergibt sich dann das tatsächliche Gebot, das Sie abgegeben haben. Eine sehr gute Strategie ist es, nicht mit geraden Zahlen oder Bietschritten zu arbeiten. Ungeübte Bieter werden so rascher verunsichert. Außerdem sollte bei der Strategie berücksichtigt werden, dass die persönliche Höchstgrenze so beziffert ist, dass sie oberhalb einer Summe liegt und nicht darunter. Auch dieser Effekt führt häufig zu Verunsicherungen. Mit einer solchen Strategie bei einer Zwangsversteigerung haben Sie möglicherweise die größeren Chancen.

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Ob es um eine Erbauseinandersetzung geht, um die Erbanteile zu ermitteln, den Erwerb einer Renditeimmobilie oder ob Sie einfach nur ein Haus für sich und die Familie kaufen wollen: Ein Wertgutachten sollten Sie unbedingt erstellen lassen, denn damit wären Sie definitiv auf der sicheren Seite.

Warum ist ein Wertgutachten von Bedeutung?

Beim Immobilienkauf haben Sie nur mit einem Wertgutachten die Sicherheit, nicht zu viel zu zahlen. Ein detailliertes Baugutachten gibt Auskunft über Bauzustand, eventuell auch versteckte Bauschäden und nötige Sanierungsmaßnahmen sowie deren mutmaßlichen Kosten. Im Wertgutachten ermittelt ein Sachverständiger dazu eine ganze Reihe von Kennzahlen. Die Wichtigsten sind diese:

 Sachwert: Gibt den tatsächlichen Wert von Boden, Gebäude und Außenanlagen an.

Verkehrswert: Dies ist der Preis, der aktuell am Markt für die geprüfte Immobilie erzielt werden kann

Beleihungswert: Er liegt meistens bei maximal 80% des Verkehrswertes. Bis zu diesem Betrag wird die Bank Ihnen ein Darlehen bewilligen

Ertragswert: Wichtig beim Kauf einer Renditeimmobilie ist dieser Wert, der beurteilt, wie hoch die erzielbare Rendite bei diesem Haus oder dieser Wohnung wohl sein wird.

 Der richtige Gutachter

Bei der Auswahl des richtigen Sachverständigenbüros sollten Sie bedenken, dass nicht alle Gutachter gleich gut qualifiziert sind. Auch ist eine Bezeichnung wie „Sachverständiger“ nicht geschützt. Bevor Sie den Auftrag für ein Wertgutachten vergeben, sollten Sie diese Punkte klären:

• Kann der Gutachter Fortbildungsdiplome vorweisen?
• Kann das Büro Referenzen vorweisen?
• Bietet der Sachverständige ein anonymisiertes Beispielgutachten an, das Auskunft über Art und Umfang der Arbeit gibt?

 Tipp: Recherchieren Sie im Internet die gängigen Preise für Baugutachten des gewünschten Umfangs. Liegt der Preis eines Angebots dramatisch unter den üblichen Summen, ist Vorsicht geboten. Ein Gutachten zum Dumpingpreis, das dann auch noch binnen 24 Stunden fertig ist, kann nicht viel mehr als eine oberflächliche rasche Wertermittlung enthalten. Eine detaillierte Prüfung und Begutachtung braucht Arbeitszeit und die hat ihren Preis.

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Des einen Leid ist des anderen Freud – dies trifft auch auf Zwangsver-steigerungen zu. Schließlich wird in diesem Rahmen der Besitz eines Menschen veräußert, wobei der Käufer auf einen möglichst niedrigen Preis spekuliert. Eine Zwangsversteigerung wird nur dann anberaumt, wenn sich der Besitzer einer Immobilie in finanziellen Schwierigkeiten befindet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Raten des Immobilienkredites für den Hauskauf längere Zeit nicht mehr getilgt wurden und eine Entspannung der Lage nicht absehbar ist. Die Versteigerungen werden vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt; dazu gibt es zahlreiche Vorschriften.

Aktuelle Ausschreibungen beim Amtsgericht

Die Angebote der Zwangsversteigerung müssen öffentlich ausgeschrieben werden. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass zahlreiche Interessenten und potenzielle Käufer angesprochen werden und so die Chancen auf einen möglichst hohen Preis steigen. Dies ist im Sinne des Immobilienbesitzers, denn meist wird der Erlös zur Schuldentilgung herangezogen. Ein weiterer Punkt sind die Besichtigungen. Diese sind von großer Bedeutung; damit sich ein Interessent für den Kauf einer Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung entscheiden kann, muss er die Möglichkeit haben, das Objekt gründlich in Augenschein zu nehmen. Es ist ratsam, die Besichtigung mit einem Experten durchzuführen.

Auf Details achten – die Besichtigung der Immobilie

Wenn man ein Objekt besichtigt, das zwangsversteigert werden soll, sollte vor allem auf die Lage und die Bausubstanz geachtet werden. Erstere ist einer der wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie. Des Weiteren ist empfehlenswert, sich bei der jeweiligen Gemeinde über Bebauungspläne etc. zu informieren. In Bezug auf die Bausubstanz sollte im Rahmen einer Besichtigung geprüft werden, ob das Mauerwerk Feuchtigkeit oder Hausschwammbefall aufweist. Schließlich wären Sanierungsmaßnahmen in diesem Bereich sehr kostenintensiv. Auch das Dach gehört zu den besonders wichtigen Aspekten; der Zustand der Holzbalken, die die Dachkonstruktion bilden, sollte besonders geprüft werden, bevor man im Rahmen der Zwangsversteigerung Gebote abgibt.

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All jene, die auf der Suche nach einer Wohnung sind – ganz gleich, ob gemietet oder gekauft werden soll – stellen sich zwangsläufig die Frage, inwieweit Sparpotenzial genutzt werden kann. Insbesondere Kaufinteressenten könnte dabei die Idee kommen, eine Immobilie im Rahmen einer Versteigerung zu erwerben.

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Hier finden Sie Tipps, wie Sie einen Umzug versteigern lassen

Versteigerungen von Wohnungen bieten nicht zuletzt viele Vorteile. Insbesondere fällt bei diesem Erwerbsmodell in der Regel keine Maklerprovision an. Bis zu sechs Prozent Maklergebühr können somit eingespart werden. Auch können Kaufinteressenten bei Versteigerungen von Wohnungen darauf vertrauen, dass ein Wertgutachten, was ein neutraler Sachverständiger erstellt hat, vorliegt. Gleichsam ist zumeist ein lastenfreier Erwerb sichergestellt. Verbindlichkeiten der Voreigentümer haben Kaufwillige daher in den meisten Fällen nicht zu fürchten. Insgesamt besteht also enormes Sparpotenzial, sofern man Versteigerungen von Wohnungen als Möglichkeit einbezieht, um zur eigenen Wohnung zu kommen. Das alles klingt recht überzeugend. Trotzdem sollten auch die – wenn auch geringen – Nachteile gegenüber einem „herkömmlichen“ Kauf in die Überlegungen einbezogen werden. So kann es durchaus sein, dass es nicht möglich ist, die Immobilie, die zur Zwangsversteigerung steht, von innen zu sehen, bevor es zur Versteigerung kommt.

Mitunter kann es passieren, dass die Räumung des Objektes nicht reibungslos abläuft, wenngleich die neuen Eigentümer einen Räumungstitel gegen die bisherigen Eigentümer mit Erteilen des Zuschlages erwirkt haben. Auch ist zu bedenken, dass Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind. Mängel am ersteigerten Objekt können daher im Rahmen der Gewährleistung nicht geltend gemacht werden. Dass die eher überschaubaren Nachteile in den meisten Fällen jedoch kaum mit den enormen Vorteilen, insbesondere den Sparmöglichkeiten, konkurrieren können, überzeugt nicht zuletzt viele Interessenten an Versteigerungen von Wohnungen teilzunehmen.

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In Deutschland werden jedes Jahr mehr als 90.000 Immobilien zwangsversteigert – und nicht selten wechseln diese dann für weniger als die Hälfte ihres tatsächlichen Wertes den Besitzer. Zu den über Zwangsversteigerung verfügbaren Objekten zählen auch Gewerbeimmobilien und -flächen wie Outletstores. Eine Zwangsversteigerung fürs Gewerbe kann dabei verschiedenste Objekte umfassen: Bürohäuser, Lager- oder Einzelhandelsflächen und Werkstätten, aber auch Lofts und Ateliers.

Allgemein gelten solche Gebäude bzw. Gebäudeteile als Gewerbeimmobilien, die entweder ausschließlich oder zum überwiegenden Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Da diese generell eher kostspielig sind, kann es tatsächlich überaus lohnend sein, den Weg zu einer angestrebten Gewerbeimmobilie über eine Zwangsersteigerung zu suchen. Dabei gilt auch im Bereich Zwangsversteigerung Gewerbe, dass sich Interessenten im Vorfeld genau informieren müssen – und zwar über den Ablauf von Zwangsversteigerungen im Allgemeinen sowie über das in die engere Wahl gezogene Objekt im Besonderen. So empfiehlt sich bereits vor dem Ersteigerungstermin, an dem man mitbieten möchte, andere Versteigerungen zu besuchen und die Abläufe gut zu beobachten. Außerdem wird angeraten, die Gewerbeimmobilie der Wahl vor dem angesetzten Versteigerungstermin einmal anzuschauen und zu begutachten bzw. die zugehörige Akte am Landesgericht – die es für jedes Objekt im Bereich Zwangsversteigerung Gewerbe gibt – einzusehen. Hier erhält man unter anderem Informationen darüber, ob an der Immobilie etwa Baumängel oder Schäden bestehen, ob Nutzungsrechte von Dritten zu beachten sind und welche Wegenutzungsrechte vorliegen.

Schließlich stellt der Standort eines Objektes einen nicht zu vernachlässigenden Aspekt bei der Nutzung einer Zwangsversteigerung fürs Gewerbe dar. Daher sollte sich jeder angehende Gewerbeimmobilie-Besitzer die Frage stellen: Ist die Lage infrastrukturell günstig und passt sie zum angestrebten Image des eigenen Geschäfts?

Hat man seine günstige (Gewerbe)-Immobilie gefunden geht es an die Inneneinrichtung. Dort findet man im Internet günstige Stores für Designer Möbel. Der designer-onlineshop.de hilft Ihnen, günsitg Ihr neues Büro oder Ihre neue Privatimmobilie mit tollen Möbeln auszustatten – sow wird der nächste Kundentermin ein Highlight.

Der Problemkomplex Zwangsversteigerung – Räumung gestaltet sich etwas komplexer, wenn die fragliche Imobilie laufend vermietet ist: Bei vermieteten Objekten wird dem Ersteher für kurze Zeit ein Ausnahmekündigungsrecht zugestanden. Unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen dürfen in diesem Zeitraum auch eigentlich unbefristete Mietverträge gekündigt werden, sofern der neue Besitzer einen Kündigungsgrund, beispielsweise die Anmeldung von Eigenbedarf, vorweisen kann. Allein Gewerbemietraumverhältnisse dürfen – dann aber unbedingt zum nächstmöglichen Termin – auch ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden. Schwierigkeiten bei der Durchsetzung einer Räumung nach Zwangsversteigerung können sich ergeben, wenn die Mieter Baukostenzuschüsse o.ä. für das Objekt geleistet haben. Allerdings empfehlen Fachleute eine Kontrolle dahingehend, ob solche Leistungen tatsächlich erfolgten oder aber nur behauptet werden, um Kaufinteressenten abzuschrecken bzw. neue Besitzer zu behindern. Das macht die genaue Prüfung des bestehenden Mietvertrages vor der Räumung infolge Zwangsversteigerung notwendig.

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Auch die Zwangsver-steigerung in Hamburg erlebt ständigen Aufschwung. Während 2008 noch 605 Termine stattfanden, waren es 714 im Jahr 2009. Diese Steigerung gibt mit 18 Prozent die Landesspitze vor.

Wer an einer Zwangsversteigerung in Hamburg teilnehmen möchte oder auf der Suche nach einer Immobilie oder einem Grundstück in Hamburg ist, der beginnt seine Suche am einfachsten bei den Amtsgerichten, von welchen es mehrere für die verschiedenen Stadtteile gibt.

Will man ein ins Auge gefasstes Objekt ersteigern, so gibt es auch bei einer Versteigerungen in Hamburg einiges zu beachten. Es lohnt sich auf jeden Fall, das Objekt der Wahl genau unter die Lupe zu nehmen, zu besichtigen und auch die Akte beim zuständigen Amtsgericht einzusehen, um einen Überblick über gravierende Bauschäden, Wegerechte und ähnliches zu haben und dadurch unschönen Überraschungen vorzubeugen.

Der Bieter muss wissen, dass er bei einer erfolgreichen Zwangsversteigerung in Hamburg in der Regel zehn Prozent des vorab festgelegten Verkehrswertes zu entrichten hat. Für diese Anzahlung besteht die Möglichkeit eines Verrechnungsschecks, eines von der Bundesbank bestätigten Schecks oder einer Bürgschaftserklärung einer Bank oder eines Kreditinstitutes. Auf jeden Fall lohnt es sich für einen potenziellen Käufer, zur Zwangsversteigerung in Hamburg einen erfahrenen Anwalt oder Immobilienspezialisten mitzunehmen, um fachkundiges Wissen und Ratschläge vor Ort an der Hand zu haben.

Weitere Infos zu Hamburg unter: Hamburg Info – Wohnungssuche in Hamburg, Tipps und Infos rund um Wohnen & Leben in Hamburg.

Allgemeine Erklärung zu Zwangsversteigerungen in Deutschland auf Wikipedia

Jährlich werden in Deutschland über 90.000 Immobilien zwangsverkauft, dabei wechseln viele davon den Besitzer für weniger als 50 Prozent ihres eigentlichen Wertes. Wer bei der Zwangsversteigerung 2010 an einem ganz bestimmten Objekt interessiert ist, sollte jedoch die gewünschte Immobilie genau prüfen, bevor er mitsteigert. Über jedes Objekt findet sich bei Gericht eine Akte, welche Informationen über die Immobilie enthält. Dort finden sich Vermerke über mögliche Baumängel, Schäden, Wegenutzungsrechte, Wohnrechte von Dritten und viele informative Dinge mehr.

Ebenfalls muss natürlich das Objekt gründlich begutachtet werden, gegebenenfalls auch in Begleitung eines Fachkundigen. Für die Zwangsversteigerung 2010 ist es auch hilfreich, wenn man vor dem eigentlichen Termin, bei welchem man ein Objekt erwerben will, einige andere Versteigerungen besucht, um einen Einblick in das Geschehen zu erhalten. Die Vertrautheit mit den Vorgängen und Abläufen einer solchen Versteigerung hilft jedem Käufer beim Kauf seiner ersehnten Immobilie und führt zu lange währender Freude daran.

Weitere Trends in 2010:

Heimtextil Trends 2010

Mietspiegel Frankfurt 2010

Erdwärme in 2010

Bevor dann das Amtsgericht Zwangsversteigerungen öffentlich bekanntgibt, wird der Verkehrswert, in der Regel von einem Sachverständiger, festgestellt. Dieser Verkehrswert ist aber nicht gleichzeitig das Mindestgebot, welches bei der Versteigerung angegeben wird.

Der Zeitrahmen von der Beantragung bis zur eigentlichen Versteigerung beträgt zirka neun bis zwölf Monate. Die Versteigerung wird dann durch einen Aushang im Amtsgericht und durch die Veröffentlichung im Amtsblatt bekanntgemacht. Ist der Tag der Versteigerung gekommen, versammeln sich Interessenten, um für das Objekt zu bieten. Die Bietzeit dauert etwa 30 Minuten und endet mit dem Höchstgebot. Danach gehen die Verhandlungen über den Zuschlag weiter. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Amtsgericht Zwangsversteigerungen beziehungsweise deren Zuschlag ablehnen oder gewähren. Ist Letzteres der Fall, ist diese Person der sofortige Eigentümer und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf das erstandene Objekt. Wenn Schuldnern dennoch die Möglichkeit gegeben ist, ihre Rechnungen innerhalb von sechs Monaten begleichen zu können, können am Amtsgericht Zwangsversteigerungen eingestellt werden. Aber auch der Gläubiger hat das Recht auf sofortige Beendigung des Verfahrens, wenn er sich mit allen am Verfahren beteiligten Personen außergerichtlich einigen kann.

Bei einer Zwangsversteigerung kann man nämlich eine Immobilie zu einem vergleichsweise geringen Preis ersteigern. Wichtig dabei ist es, dass man den Grundstücks- und Immobilienwert schätzen und das Haus oder die Wohnung auf mögliche Baumängel hin überprüfen lässt. Dies kann zum Beispiel ein Sachverständiger, unter anderem als Funktion eines Gutachters, durchführen. Interessiert man sich für die Zwangsversteigerung Österreich, dann kann man aus unterschiedlichen Immobilien wählen. Termine zur Zwangsversteigerung Österreich erfährt man im Allgemeinen im zuständigen Amtsgericht – zum Beispiel im Bezirksgericht Wien (Marxergasse 1a), im Bezirksgericht Salzburg (Rudolfsplatz 2), im Bezirksgericht Kärnten (Foregger Platz 1) oder im Bezirksgericht Tirol (Herzog-Friedrich-Straße 21). Aber auch auf unserem Portal findet man Termine und wichtige Informationen hinsichtlich der Zwangsversteigerung Österreich. Dabei werden die zu versteigernden Immobilien nach dem Bundesland, nach der Postleitzahl, nach dem Amtsgericht oder nach dem Verkehrswert sortiert. Man findet Termine und Angaben zu den Objekten sowie dem Prozedere in Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Tirol, Vorarlberg und Wien. Möchte man an einer Zwangsversteigerung Österreich teilnehmen, zwecks Immobilienkauf, dann sollte man sich unter anderem darüber im Klaren sein, in welchem Bundesland die Immobilie stehen soll und wie hoch der Schätzwert des Wohnobjekts sein darf.